抵押之后再租赁 法院照样强制腾空

“阮法官，我保证在一周之内将店面腾空出来”被执行人马某说道。

2013年3月4日，马某、叶某两夫妻以武夷风情商苑房屋与福建省建阳元亨小贷公司签订《最高额抵押合同》借款190万元，并在武夷山市房地产管理处办理了抵押登记。后因马某无力尝还债务与债权人元亨小贷公司达成调解协议，确认元亨小贷公司有权对马某、叶某设定抵押的上述房屋折价或者以拍卖、变卖所得价款优先受偿。

调解书生效后，马某、叶某未按约履行还款义务。申请执行人元亨小贷公司向法院申请执行。建阳法院在对抵押房屋经二次拍卖流拍后，2015年8月26日，申请执行人同意以第二次拍卖保留价735920.6元以物抵债。在向申请执行人移交抵债房屋过程中，案外人黄某提出该房屋已由其承租，拒不迁出。执行法官在进行了多次走访调查后发现申请执行人对抵债房屋享有的抵押权登记的时间为2013年3月4日。被执行人马某、叶某与案外人黄某签订《商铺租赁合同》的时间为2013年4月28日，案外人的租赁行为发生在抵押权设立之后。根据《中华人民共和国物权法》相关规定，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权，驳回了案外人的执行异议。但是时间过去了一个月被执行人仍不迁出，执行法官告知被执行人相关法律关系和要承当的法律后果后，如果不自行腾空法院会进行强制腾空，最终被行人同意腾空迁出。(王培强 李芳杰）