实施物业管理既可以提高城市管理水平，又可以给业主创造一个良好的居住环境，能更好地发挥住宅的“享受”功能、“发展”功能和居住环境的“陶冶”功能，让人民安居乐业。
因为政策法规滞后、行业人才匮乏、业主缺乏认识，物业管理也成了公权与私权、局部与整体、公民责任与业主权利的矛盾集中地。
加强居住小区物业管理建设不是一蹴而就的事，一人撑篙，独木难支;众人划桨，心齐事成。只有着力培养物业公司的服务意识、业主的市场意识，不断研究解决管理中出现的新情况、新问题，方能更好地解决物业小区物管缺位、邻里冷漠、环境脏乱等一系列常见“痛点”。
前段时间，延平区中野大厦业主遇上了糟心事。1号楼的两部电梯相继出现故障，由于部分业主不愿交维修费以致电梯停运，高层住户苦不堪言。想到买房时缴交过住宅专项维修资金，有业主提议申请动用。可如何申请，能不能批下来？大家心里都没数。
15日，记者特地走访了南平市住建局和延平区市场物业管理中心。
资金专户专储专款专用
据介绍，住宅专项维修资金指的是专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金，不得挪作他用。而住宅共用部位一般包括住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。共用设施设备一般包括：电梯、消防设施、道路、下水管、非经营性车场车库、公益性文体设施设备及其使用的房屋、监控系统等。
2008年，南平市根据国务院《物业管理条例》第五十四条、《福建省物业管理条例》第四十九条和建设部、财政部令第165号《住宅专项维修资金管理办法》第七条的规定，公布了小区、大厦业主首交专项维修资金的标准。
“专项维修资金从通知文件发布之日起缴存，实行专户专储、专款专用、所有权人决策、政府监督的原则。”市住建局市场物业科相关负责人告诉记者，多层无电梯住宅以建安造价的5%确定，按建筑面积每平方米45元交存；高层及带电梯住宅以建安造价的5%确定，按建筑面积每平方米60元交存；非住宅参照以上标准执行。
严格申批确保公开合理
这笔维修资金并没有“沉睡”，一些小区已用它解了燃眉之急。
“我们小区建成较早，不同楼栋业主账户剩余的专项维修资金也不相同，有的楼栋甚至早就用光了。”负责创世纪住宅小区物业管理工作的是福州嘉辉物业管理有限公司南平分公司，物业处经理余有祥如是说。但他也表示，专项维修资金申请使用有严格的申报程序，如果使用资金数额不大，一般是不会去申请的。
这，大概也是大多数物业公司的想法。据统计，截至2017年底，延平城区专项维修资金已通过审批拨付209笔，共计资金149.7万元。
余有祥所说的申报程序究竟是什么？记者在延平区市场物业管理中心这里得到了答案。
“当住宅共用部位、共用设施设备保修期满且非个人责任因素需进行维修和更新、改造时，经半数涉及业主签字同意且经由小区业委会（没有业委会的，由该住宅小区所在社区代行使业委会权责）盖章后，可以申请使用专项维修资金。”延平区市场物业管理中心相关负责人表示，为确保业主专项维修资金使用公开透明合理，须严格按事前申请、实地调查、电话核实、材料审核、领导审批等程序拨付。
这位负责人介绍说，因电梯维修具有特殊性，因此也有特殊的政策。 5户以上涉及业主签字同意并经业委会盖章同意，即可申请启用住宅专项维修资金。
南平市有一些老旧小区建于上世纪八九十年代，受制于当时的技术水平和经济发展水平，普遍没有安装电梯，给老年居民出行带来了诸多不便。记者了解到，有缴存专项维修资金的老旧小区（楼幢），加装电梯时也可以申请使用专项维修资金，但需三分之二以上业主签字同意后才能报住宅所在县（市、区）住建局审批。
“申请使用专项维修资金，首先需要业主专项维修资金账户中有余额，如果是当初没有缴交或者余额不足的，就需要业主补缴或用现金支付公摊部分。”延平区市场物业管理中心相关负责人补充解释。（吴建琼 汤文娟） | 
