政策利好频出旧房难卖 改善型置业换房有技巧

11月21日，央行降息“靴子”终于落下，加上9月30日央行发布的房贷新政，货币信贷政策的叠加效应正逐步显现。南平中心城市新房、二手房成交量不断升温，冰冷的延城楼市在这个冬季有了些许暖意。

记者近期走访延城各楼盘和中介公司发现，在庞大的置业人群中，改善型置业者无意成为绝对主力。但他们中不少人在买房前，还有一道关卡将他们阻挡在置业路上：就是卖掉手中的旧房。这看似简单的“一卖一买”，却困住了许许多多想换房的人。

卖房还旧贷 才可享新政

在楼市货币信贷政策连续利好后，延城不少市民开始有了购房意向，市民范女士就是其中一位。“我住的这房子虽说买了没几年，但房龄已有15年了，又在10楼，生孩子以后父母想从外地过来帮我看孩子，一想到我家的高楼就发憷。所以想乘着近期楼市利好换套电梯房。”

范女士和老公都是工薪阶层，并没有多少存款。虽说买旧房时房价不高，120平方米的房子还不到50万元，但是贷款的20万元仅还了一部分，还有十多万的贷款没还。若要购买新房，肯定要将旧房卖掉，把贷款提前还完，才能享受新政，并将剩下的钱作为新房的首付和装修。

带着这样的想法，范女士来到中介公司咨询。中介公司的工作人员告诉她，现在像她这样有换房意向的人很多，范女士的房子面积大、总价高，想以她心中的价位卖房，比较难。

范女士这种 “先卖后买”的模式，虽然在资金周转上比较宽裕，将旧房的贷款提前还款，就能享受房贷新政，但是却面临一个问题：旧房卖出和新房到手以及装修，必然有一段“空白期”，而以延城目前二手房市场来看，如果没有遇到合适的买家，这个“空白期”要比较长。

优质房源多 卖旧房困难

换房难，最主要的问题还是在“卖”上，这家中介公司的负责人表示，现在延城购房者买房不是问题，无论是新房还是二手房，房源都很多。尤其是二手房市场，在前半年时间二手房市场低迷状态下，卖房的房源并没有减少，在这半年时间的不断累积之下，现在延城二手房的房源量要比去年同期翻番。

说着这位负责人打开电脑中的房源信息，“你看，仅输入一个马坑路，就跳出上百套房源，从楼层到户型再到价格，都可以细细比较，买房者的选择面太广了。”这种存量房供大于求的现状，让许多卖房者无力推进自己的买房进程，想入市的置业者很多，但旧房难以出手就成为换房的主要难关。

另外，新房的优惠促销对购买二手房的人群产生了冲击。目前恰逢年底新房“以价换量”最猛的一个时期，再加上目前延城市场不少新房都是准现房，原本很多打算购买二手房的客户，因为新房结构好、楼间距大、交通便利、发展前景广等原因去选择购买新房。

更何况一些二手房自身就存在“缺陷”，一位中介人员介绍，如采光不好没有日照、结构不好无法更改、楼层过高没有电梯等。因为延城的市中心近年开发量极少，因为学区、商贸环境等原因，延城的市民对于购买旧房接受度很高，但对于旧房有这样或那样的缺陷就很容易否定一套房源。

挂牌要理性 价格是关键

“没有卖不了的房子，只有卖不动的价格。”在楼市里，价格是影响成交的最大因素。记者在走访中发现，一些房东虽然明知道自己的房源户型、位置或楼层存在问题，却扔挂出和该区域好房源相同的价格。

翁先生就是这样一位房东，在他手中有一套位于汽车站附近80平方米的房源，楼层在8楼没有电梯，在中山路一家中介公司咨询时，一定要让中介挂出56万元的价格，否则就不卖了出租。翁先生表示，去年邻居卖了一套相同面积相同户型的房子，就卖了55万元，我的房子装修好一些，肯定要比邻居卖得更高一点。

在采访中记者发现，有“自己的房子特别好”这种心态的卖房者并不少见。这家中介公司的工作人员告诉记者，虽然翁先生的房子和邻居的相比差不多，但去年和今年的市场行情完全不一样，而且邻居给翁先生报的不一定是真实的价格，这样不理性的价格不但卖不出去房子，连看房的人都会特别少，甚至中介都不会去推这样成交率很低的房源。

多家中介公司的负责人指出，延城的二手房市场已经由卖方市场转为买方市场，价格是房子能否顺利成交的关键。卖房者在挂价前最好能调查一下自己小区的市场价，再综合自己房子的装修情况、户型和楼层等，挂出一个比较适宜的价格。一个过高价格的房源，很有可能会拦住那部分诚心买房的客户。

换房有技巧 旧房好出手

除了价格外，还有什么能够吸引购房者呢？

目前，市中心近十年内建成的电梯房源仍比较紧俏的，这些电梯房不仅适合刚需购房者，也适合改善型购房者，而且这些房子往往学区较好，毕竟地段起了决定性因素，所以凭借地段的优势，在挂牌时价格偏高于市场成交价也不在少数。

在卖非紧俏房源时要找出其卖点才能更好成交。比如学区房，有些时候仅差一条街的房源，价格就差了上千元/平方米。在卖房前一定要弄清自己房源的学区，如果是好学校的学区房，就是吸引人买房的亮点。在平时的生活中，还要时刻关注政策信息，比如房子附近要盖体育馆、盖公园了，这些都能使房源增值，如武夷花园的房子就因为玉屏山公园建成而升值不少。

“卖房也是种技巧。”有中介工作人员告诉记者，如果你的房子已经超过20年无法商业贷款了，你就要找有公积金或能一次性付款的买家；如果你的房子学区不好，你就最好要找不在乎学区的买家；如果你的房子朝东，最好是早上就能看房……同样一套房子，可能找准客户、调整下价格，甚至是改变下看房时间，一套滞销的房源可能就出手了。

最后，选对时机也是卖房的关键，延城的楼市一般2、3月会迎来买房的高峰期，成交价格会比较好，而买新楼盘可以考虑年末，正是各家房企“以价换量”，价格最为实惠的时期。找准时机“一卖一买”，改善型购房者离换房不会太遥远。

（张莎 苗木荣）