房贷新政后，房价会涨吗?

房价暴涨的几率不大

在北京市场，房价显现出企稳迹象

改善型需求确实正在入市。看到房贷新政的新闻后，北京的谢先生放弃了跟随全家去广西度假的计划。“得抓紧时间看房子，新盘和二手房都要看，机不可失。”

原来，随着女儿的降生，谢先生在北京南三环的一室一厅显得局促起来，谢先生感到必须换套大房子。“以前的贷款政策对我这种换房自住的人挺不公平的”，谢先生说，尽管首套房的贷款已经还清，但根据过去政策换房仍需按第二套房处理，首付7成，利率是基准利率的1.1倍。如今房贷有了新政策，谢先生在十一长假一口气看了四个新盘、20多套二手房。

像谢先生这样的改善型需求确实在加快入市。链家地产提供的北京市二手房交易数据显示，10月27日单日网签成交达到了632套的年内最高，在一定程度上表明改善性需求客户正逐渐增多。

房贷新政在降低改善型需求购房成本的同时，也引发了不少人对房价再次暴涨的担忧。实际上，在具有标杆意义的北京市场，房价确实显现出企稳迹象。据链家地产的数据，国庆期间，北京库存房源的降价房源占比由9月份的87.4%下降到75.2%，并且，成交房源议价幅度进一步收窄，新增房源挂牌价则较上周上涨1.3%。

不过，业内人士普遍认为，受目前市场供求关系的影响，房价再次暴涨的几率并不大。“‘以价换量’仍将是开发商的主要策略。信贷的落地执行、市场本身的供求关系和价格因素仍将是影响市场成交能否持续复苏的关键因素。”张大伟说，“在目前新盘销售率、存量等指标压力之下，开发商唯有合理定价才能将供应高峰转化为成交高峰。”

无法逆转楼市分化

总体上看，房地产市场的调整可能还需要经过一个阶段

“当前房地产市场的一个根本特征是区域差异，不同区域房地产市场的发育程度、面临的主要矛盾差异很大。总体上看，房地产市场的调整可能还需要经过一个阶段。”国务院发展研究中心宏观经济研究部部长余斌表示，尽管现在出台了房贷新政，有些地方取消了限购，但总体上房地产市场调整仍处于“去泡沫”阶段。

实际上，房贷新政也无法逆转楼市分化格局。对于不少二三线城市，去库存依然是重中之重。“房地产市场目前是总体供求基本平衡、局部地区相对过剩的状态。要实现房地产市场软着陆，就必须稳步减少住宅新开工面积，防范供给过剩从局部向全国蔓延。”余斌表示，今年以来住宅新开工面积大幅回落，市场预期开始调整，对中长期房地产市场的稳定运行利大于弊。

“从近期央行发通知要求商业银行加大对首次购房和改善性购房支持力度，商业银行并未积极响应的情况看，我国必须建立起政策性住房金融体系，以对居民获取基本住房、适当改善住房条件提供支持，而且这种支持基本不受市场周期的影响，是一种长期制度安排。”清华大学房地产研究所所长刘洪玉建议。

在刘洪玉看来，如果按照今年10月中旬出台的《关于发展住房公积金个人住房贷款业务的通知》，实现了住房公积金个人住房抵押贷款资产证券化，就可以有效改善住房公积金体系的流动性、显著提高住房公积金体系支持居民住房消费的能力。

(任民)