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房地产营改增或明年推行 财政部或定税率为17%

2014-09-19 08:30:39  来源:第一财经日报  责任编辑:邓忠卫   我来说两句
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房地产行业营改增最晚明年或将推行。2012年1月1日起试点的营改增被认为是目前规模最大的结构性减税措施。目前仅剩房地产业、建筑业、金融业以及生活服务业等尚未实施营改增。

自2013年开始调研,房地产业营改增方案迄今仍难出台,其难度之大,可见一斑。对于房地产业而言,除了直接影响税负的税率之外,与其他行业、税种如何协调也是改革的难点所在。

税率17%高不高

税负到底是增加还是减少,主要取决于税率的设定。

日前,有媒体报道称,财政部对房地产营改增的税率拟采用17%,而此前有消息称为11%。这一税率是否合理,对房地产行业来说,税负是增加还是减少?

“可以做一下对比。”一位供职于四大会计师事务所的财税专家告诉《第一财经日报》记者。

营改增试点中,有形动产租赁适用17%税率,交通运输业是11%,其他部分现代服务业为6%。

不同行业的税率确定的依据是什么?该专家称,一方面要考虑行业本身的毛利情况,还要看其业务的纵向流程是不是有那么多可以抵扣的东西;另一方面,还有国家宏观调控政策,是不是鼓励一个行业的发展。

“营改增试点中交通运输业税率是11%,房地产行业的进项比交通运输业要多,毛利也高,而且在营改增之前大多数的生产型企业都是17%税率,我们预计最后结果可能是17%。”该专家告诉本报记者,也不排除政府可能对房地产有特殊照顾,最后达成一个较低的税率。

现行房地产业缴纳销售不动产营业税的税率为5%。此前,普华永道中国内地及香港地区间接税主管合伙人胡根荣表示,在6%的增值税税率下,税负降低;11%持平;17%则税负增加,所以未来房地产业营改增后实施11%的税率可能性比较大。

财政部财科所所长刘尚希(微博)此前接受媒体采访时指出,11%的增值税税率表面看比较高,但这是可以抵扣进项税的,而5%的营业税则是对全值缴税。在不清楚具体的抵扣范围之前,没办法判断税负上升还是下降。

也有业内人士表示,或许会在11%~17%之间,再确定一个税率。

具体到一个企业的税负到底是增加还是减少,前述专家告诉本报记者,这还要看企业的业务性质、销售流程等细节问题。

比如说,一个在上海开发的房地产企业和一个在河南开发的房地产企业,前者的毛利大,销售的量小;后者的毛利低,但是量大,两者最终的销售额相同。如 果按照营业税,那么两者缴纳数额相同;但如果按照增值税,进项可以抵扣,就要看盈利程度和投资来决定税负的多少。“这点来看,增值税更公平。”上述专家 说。

上海财经大学公共经济与管理学院教授胡怡建也告诉本报记者,在他看来,“营改增”主要目的是为了消除重复征税,结构性减税不是简单的个别企业降低税负,而是针对一个行业,最终是总体税负减少,具体到一个企业是有增有减。

但前述专家也表示,相比营业税,增值税对企业来说可筹划的空间更大。“企业可以通过运营模式的优化,让可抵扣的项目最大化。比如说,涉及一个公司内部的业务部门,可以单设一个公司,为本公司提供服务。”

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